Welche Unterlagen für den Hausverkauf?

Bevor eine Besichtigung stattfindet, ist es ratsam, einige grundlegende Dokumente bereitzuhalten. Diese Unterlagen helfen nicht nur dem Immobilienmakler oder dem Käufer, sich ein umfassendes Bild von der Immobilie zu machen, sondern tragen auch dazu bei, Vertrauen zu schaffen und den Verkaufsprozess zu beschleunigen.

Energieausweis
Der Energieausweis gehört zu den wichtigsten Dokumenten, die vor der Besichtigung bereitgestellt werden sollten. Seit 2014 ist der Energieausweis für alle Immobilienverkaufstransaktionen in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Er gibt Auskunft über den Energieverbrauch oder den Energiebedarf eines Gebäudes und enthält eine Empfehlung zur Verbesserung der Energieeffizienz.

Der Energieausweis gibt potenziellen Käufern oder Mietern Aufschluss über die Energiesituation des Hauses und hilft, die laufenden Nebenkosten besser einschätzen zu können. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen:

Bedarfsausweis: Dieser wird vor allem für ältere Gebäude ausgestellt und basiert auf dem theoretischen Energiebedarf des Hauses, der auf der Bausubstanz und der Heiztechnik basiert.
Verbrauchsausweis: Dieser basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre und eignet sich vor allem für moderne Gebäude.
Der Energieausweis muss dem Käufer bereits vor der Besichtigung vorliegen, da er ein wichtiges Kriterium für die Kaufentscheidung darstellen kann.

Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug ist ein weiteres wichtiges Dokument, das vor der Besichtigung zur Verfügung stehen sollte. Er gibt Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse und etwaige Belastungen der Immobilie. Dazu gehören Hypotheken, Grundschulden oder Dienstbarkeiten wie Wegerechte. Ein Käufer möchte sicherstellen, dass keine unerwarteten Belastungen mit dem Kauf des Hauses verbunden sind.

In der Regel kann der Verkäufer den Grundbuchauszug beim zuständigen Grundbuchamt anfordern. Der Grundbuchauszug ist jedoch ein vertrauliches Dokument, sodass nur berechtigte Personen, wie der Eigentümer selbst oder ein bevollmächtigter Makler, darauf zugreifen können.

Baupläne und Grundrisse
Baupläne und Grundrisse sind ebenfalls sehr hilfreich, um potenziellen Käufern eine klare Vorstellung von der Raumaufteilung und der Bausubstanz zu geben. Sie sind insbesondere für Käufer von Interesse, die bauliche Veränderungen oder Erweiterungen vornehmen möchten. Vor allem bei älteren Häusern ist es von Bedeutung, die originalen Baupläne zur Verfügung zu stellen, da diese Informationen zu den Abmessungen und der Statik des Hauses liefern.

Falls keine Originalbaupläne mehr vorhanden sind, können in einigen Fällen auch vorliegende Renovierungs- oder Umbaugenehmigungen nützlich sein.

Renovierungs- und Sanierungsnachweise
Wenn im Laufe der Jahre Renovierungen oder Sanierungen durchgeführt wurden, sollten entsprechende Nachweise vorgelegt werden. Dazu gehören Rechnungen von Handwerkern oder Bestätigungen von Fachbetrieben. Diese Unterlagen geben potenziellen Käufern die Sicherheit, dass die Immobilie regelmäßig gewartet und instand gehalten wurde. Wichtige Bereiche, die häufig renoviert werden, sind die Heizung, das Dach, die Fenster und die Fassade.

Katasterplan
Ein Katasterplan zeigt die exakten Grenzen des Grundstücks und stellt sicher, dass keine Unklarheiten über die genaue Größe und Lage des Grundstücks bestehen. Dieser Plan ist besonders wichtig, wenn das Grundstück in einem Gebiet liegt, in dem es Grenzstreitigkeiten oder Unklarheiten über die Grundstücksgrenzen gibt. Der Katasterplan kann beim zuständigen Katasteramt angefordert werden.

Wichtige Unterlagen für die Besichtigung und den Verkaufsprozess

Während die oben genannten Unterlagen bereits vor der Besichtigung hilfreich sind, gibt es auch Dokumente, die während des Verkaufsprozesses notwendig sind, um den Kaufvertrag und den Übergang der Immobilie rechtlich abzusichern.

Kaufvertrag und Notar
Der Kaufvertrag ist das zentrale Dokument beim Immobilienverkauf. Hier werden alle wesentlichen Punkte des Verkaufs wie Preis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermine und eventuelle Vereinbarungen festgelegt. Der Kaufvertrag muss immer von einem Notar beurkundet werden, um rechtlich gültig zu sein. Der Notar erstellt den Vertrag auf Grundlage der Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer und stellt sicher, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.

Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist ein weiteres wichtiges Dokument, das Aufschluss über den Wert des Grundstücks in der betreffenden Region gibt. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert, der von den lokalen Gutachterausschüssen ermittelt wird. Diese Information hilft sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer, den Wert des Grundstücks in Relation zu den Immobilienpreisen in der Umgebung zu setzen. Der Bodenrichtwert kann beim zuständigen Gutachterausschuss angefordert werden.

Mietverträge (bei vermieteten Immobilien)
Falls das zu verkaufende Haus vermietet ist, müssen die bestehenden Mietverträge vorgelegt werden. Diese Dokumente sind für den Käufer wichtig, da sie Klarheit über die bestehenden Mietverhältnisse und die Mieteinnahmen geben. Der Käufer übernimmt die bestehenden Mietverhältnisse, wenn er das Haus kauft, und muss daher genau wissen, welche Mieten zu zahlen sind und welche Kündigungsfristen bestehen. Auch die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre sollten dem Käufer zur Verfügung gestellt werden, um einen Überblick über die laufenden Kosten zu erhalten.

Lastenfreistellungserklärung
Falls auf der Immobilie eine Hypothek oder Grundschuld lastet, muss der Verkäufer eine Lastenfreistellungserklärung vorlegen. Diese erklärt, dass die Schulden, die auf der Immobilie lasten, zum Zeitpunkt des Verkaufs beglichen sind. Eine solche Erklärung muss in der Regel von der Bank oder dem Kreditinstitut ausgestellt werden, bei dem das Darlehen aufgenommen wurde.

Steuerliche Aspekte
Beim Hausverkauf können steuerliche Aspekte eine Rolle spielen, insbesondere wenn der Verkäufer das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb verkauft. In diesem Fall könnte eine Spekulationssteuer anfallen. Verkäufer sollten sich daher frühzeitig von einem Steuerberater über die steuerlichen Implikationen des Verkaufs beraten lassen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Wie teuer ist es Dokumente für den Immobilienverkauf zu beantragen?

1. Energieausweis: Der Preis liegt zwischen 50 und 500 Euro, abhängig von der Art des Ausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis).

2. Grundbuchauszug: Online-Anfragen kosten etwa 10 bis 15 Euro, persönliche Anträge zwischen 15 und 30 Euro.

3. Baupläne und Grundrisse: Diese können zwischen 20 und 100 Euro kosten, je nach Detailgrad und Alter.

4. Katasterplan: Die Kosten liegen bei etwa 10 bis 50 Euro, abhängig von der Region.

5. Lastenfreistellungserklärung: Die Bank erhebt dafür in der Regel 50 bis 200 Euro.

6. Mietverträge: Diese verursachen keine zusätzlichen Kosten, es sei denn, Kopien müssen angefertigt werden (ca. 5 bis 20 Euro).

7. Notarkosten: Diese betragen etwa 1,5 bis 2% des Kaufpreises der Immobilie.

Fazit

Die Vorbereitung des Hausverkaufs erfordert eine sorgfältige Zusammenstellung zahlreicher Dokumente. Einige Unterlagen, wie der Energieausweis, Baupläne und der Grundbuchauszug, sollten idealerweise bereits vor der Besichtigung vorliegen, um den Verkauf zu erleichtern und potenzielle Käufer zu informieren. Andere, wie der Kaufvertrag, die Mietverträge (bei vermieteten Immobilien) oder die Lastenfreistellungserklärung, werden im Laufe des Verkaufsprozesses benötigt, um den rechtlichen Übergang der Immobilie abzusichern. Eine gründliche Vorbereitung mit allen notwendigen Unterlagen kann den Verkaufsprozess erheblich beschleunigen und sorgt für eine transparente und reibungslose Abwicklung des Hausverkaufs.