Vermietetes Haus verkaufen - was gilt es zu beachten?

Ein zentraler und für viele Eigentümer überraschender Grundsatz beim Verkauf einer vermieteten Immobilie lautet: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Das bedeutet, dass der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung keinen Einfluss auf bestehende Mietverhältnisse hat.

Konkret heißt das: Sobald die Immobilie verkauft wird, tritt der Käufer automatisch in alle bestehenden Mietverträge ein. Er übernimmt also die Rolle des bisherigen Vermieters mit allen Rechten und Pflichten. Für die Mieter ändert sich dadurch im Alltag zunächst nichts – sie behalten ihren Mietvertrag, die vereinbarte Miete sowie alle bisherigen Konditionen.

Wichtig ist dabei auch: Mieter dürfen grundsätzlich in der Immobilie bleiben, selbst wenn der Eigentümer wechselt. Ein Verkauf allein stellt keinen Kündigungsgrund dar. Der neue Eigentümer kann das Mietverhältnis nicht einfach beenden oder neue Bedingungen einführen.

Haus erfolgreich verkaufen

Ein Haus erfolgreich zu verkaufen erfordert Marktkenntnis, die richtige Strategie und eine professionelle Vermarktung. Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Immobilie optimal zu präsentieren und den bestmöglichen Preis zu erzielen. Als regionale Experten in Kiel begleiten wir Sie von der Bewertung bis zum erfolgreichen Abschluss. Kostenlose Bewertung anfordern

Rechte der Mieter beim Verkauf

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie genießen Mieter in bestimmten Fällen besondere Schutzrechte. Eines der wichtigsten ist das gesetzliche Vorkaufsrecht.

Was ist das Vorkaufsrecht?
Das Vorkaufsrecht bedeutet, dass der Mieter die Möglichkeit hat, die Wohnung oder das Haus zu den gleichen Konditionen zu kaufen, zu denen es an einen externen Käufer verkauft werden soll. Der Mieter wird also rechtlich so gestellt, als hätte er selbst den Kaufvertrag abgeschlossen – sofern er sein Vorkaufsrecht ausübt.

Dieses Recht greift jedoch nicht in jedem Fall automatisch, sondern insbesondere dann, wenn aus einem vermieteten Haus Eigentumswohnungen entstehen und diese anschließend einzeln verkauft werden (zum Beispiel nach einer Aufteilung in Eigentumswohnungen).

Der Vermieter ist in diesem Fall verpflichtet, den Mieter über den geplanten Verkauf und die konkreten Vertragsbedingungen zu informieren. Erst mit dieser sogenannten Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags wird das Vorkaufsrecht für den Mieter ausgelöst.

Wie lange hat der Mieter Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben?
Sobald der Mieter offiziell über den Verkauf informiert wurde, hat er in der Regel zwei Monate Zeit, um sein Vorkaufsrecht auszuüben. Innerhalb dieser Frist muss er erklären, ob er zu den genannten Bedingungen kaufen möchte oder nicht.

Entscheidet sich der Mieter für den Kauf, tritt er anstelle des ursprünglichen Käufers in den bestehenden Kaufvertrag ein. Lässt er die Frist verstreichen oder lehnt er ab, kann der Verkauf wie geplant mit dem externen Käufer abgeschlossen werden.

Müssen Mieter Besichtigungen dulden?

Ja - grundsätzlich müssen Mieter Besichtigungen der vermieteten Immobilie im Verkaufsfall dulden. Das bedeutet, wenn der Eigentümer das Haus oder die Wohnung verkaufen möchte, dürfen Interessenten die Immobilie in der Regel auch besichtigen.

Allerdings gilt dieses Recht nicht uneingeschränkt. Der Vermieter muss die Besichtigungen rechtzeitig ankündigen, in der Regel mindestens 24 bis 48 Stunden vorher, und sie müssen zu zumutbaren Zeiten stattfinden. Spontane oder unangekündigte Besuche sind nicht erlaubt.

Außerdem müssen Besichtigungen immer mit Rücksicht auf die Privatsphäre der Mieter organisiert werden. Das heißt, Häufigkeit und Dauer sollten angemessen sein – etwa ein bis zwei Besichtigungstermine pro Woche sind in der Praxis üblich, je nach Situation.

Mieter können eine Besichtigung nicht grundsätzlich verweigern, solange sie rechtmäßig angekündigt und in einem angemessenen Rahmen durchgeführt wird. Nur in Ausnahmefällen, etwa bei unzumutbarer Häufigkeit oder kurzfristiger Ankündigung, kann eine Ablehnung gerechtfertigt sein.

Kündigung wegen Eigenbedarf

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie stellt sich häufig die Frage, ob der neue Eigentümer das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen kann. Grundsätzlich ist das möglich – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Käufer kann ggf. Eigenbedarf anmelden
Der neue Eigentümer hat das Recht, das bestehende Mietverhältnis zu kündigen, wenn er die Immobilie für sich selbst, nahe Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. In diesem Fall spricht man von einer Eigenbedarfskündigung.

Wichtig ist: Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Erst der konkrete Bedarf des Käufers kann eine Kündigung rechtfertigen.

Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung
Damit eine Eigenbedarfskündigung rechtlich wirksam ist, muss ein berechtigtes Interesse vorliegen. Typische Beispiele sind:
- der Käufer möchte selbst in die Immobilie einziehen
- die Immobilie wird für Kinder oder Eltern benötigt
- ein Haushaltsangehöriger soll dort wohnen

Dieses Interesse muss nachvollziehbar und konkret begründet sein. Eine pauschale oder vorgeschobene Begründung reicht nicht aus und kann rechtlich angefochten werden.

Zusätzlich gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten. Diese betragen in der Regel drei bis neun Monate, in manchen Fällen auch länger. Der Mieter ist während dieser Zeit weiterhin geschützt und muss erst nach Ablauf der Frist ausziehen.

Einfluss auf den Verkaufspreis

Beim Verkauf eines vermieteten Hauses spielt der erzielbare Preis eine zentrale Rolle und hier sollten Eigentümer realistisch kalkulieren. In der Praxis werden vermietete Immobilien häufig unter dem Preis vergleichbarer, leerstehender Objekte gehandelt. Das liegt vor allem an zwei entscheidenden Faktoren.

Zum einen ist die Eigennutzung für potenzielle Käufer eingeschränkt oder gar nicht kurzfristig möglich. Wer selbst einziehen möchte, muss gesetzliche Kündigungsfristen beachten oder kann unter Umständen gar nicht kündigen. Dadurch fällt eine große Zielgruppe weg: Eigennutzer, die oft bereit sind, höhere Preise zu zahlen.

Zum anderen reduziert sich die Käufergruppe deutlich. Vermietete Immobilien sprechen in erster Linie Kapitalanleger an, die die Immobilie als Renditeobjekt betrachten. Diese kalkulieren nüchtern und orientieren sich stark an Faktoren wie Mieteinnahmen, Rendite, Lage und Entwicklungspotenzial. Emotionale Kaufentscheidungen, wie sie bei Eigennutzern häufig eine Rolle spielen, bleiben hier meist aus.

Rolle des Immobilienmaklers

Die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler ist beim Verkauf eines vermieteten Hauses oft besonders sinnvoll. Ein erfahrener Makler verfügt über ein gezieltes Netzwerk an Investoren und kann die Immobilie direkt der passenden Käufergruppe anbieten. Zudem ermöglicht er eine diskrete Vermarktung, was gerade im Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen von Vorteil ist.

Auch die Kommunikation mit den Mietern übernimmt der Makler professionell und sorgt dafür, dass Besichtigungen reibungslos und möglichst konfliktfrei ablaufen. Nicht zuletzt spielt die richtige Preisstrategie eine entscheidende Rolle: Durch Marktkenntnis und Erfahrung kann der Makler einen realistischen und zugleich attraktiven Angebotspreis festlegen, um den bestmöglichen Verkaufserlös zu erzielen.