Was ist eine Außenprovision?

Um die Außenprovision korrekt einordnen zu können, ist es wichtig, auch den Begriff Innenprovision zu verstehen. Beide Begriffe beschreiben, wer die Maklerprovision im Rahmen eines Immobilienverkaufs trägt.

Außenprovision
Die Außenprovision ist der Anteil der Maklervergütung, der vom Käufer der Immobilie gezahlt wird. Sie wird häufig im Exposé oder im Kaufvertrag ausdrücklich ausgewiesen und zählt zu den Kaufnebenkosten.

Innenprovision
Die Innenprovision hingegen wird vom Verkäufer übernommen. In diesem Fall vergütet ausschließlich die Verkäuferseite die Leistung des Immobilienmaklers.

Früher war es in vielen Bundesländern gängige Praxis, dass die Maklerprovision vollständig vom Käufer getragen wurde. Für Verkäufer wirkte der Verkauf dadurch auf den ersten Blick „kostenfrei“, während Käufer zusätzlich zum Kaufpreis eine teilweise erhebliche Provision zahlen mussten.

Seit der gesetzlichen Neuregelung im Jahr 2020 gilt bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen jedoch grundsätzlich das Prinzip der hälftigen Teilung: Wird der Makler für beide Parteien tätig, müssen Käufer und Verkäufer die Provision in gleicher Höhe tragen. Eine vollständige Abwälzung auf den Käufer ist in diesen Fällen nicht mehr zulässig.

Merkmal	Außenprovision	Innenprovision
Zahlungspflichtiger	Käufer	Verkäufer
Bestandteil der Kaufnebenkosten	Ja	Nein (Teil der Verkaufskosten)
Ausweisung im Exposé	Meist als „Käuferprovision“ angegeben	Wird nicht dem Käufer belastet
Gesetzliche Regelung seit 2020	Bei Wohnimmobilien in der Regel hälftige Teilung mit Verkäufer	Mindestens gleicher Anteil wie Käufer bei Doppeltätigkeit
Strategische Wirkung	Erhöht die Gesamtkosten für Käufer	Kann Angebot für Käufer attraktiver machen

Wann wird die Außenprovision fällig?

Viele Käufer und Verkäufer fragen sich, zu welchem Zeitpunkt die Außenprovision tatsächlich bezahlt werden muss. Grundsätzlich gilt: Der Anspruch auf Maklerprovision entsteht nicht bereits mit der Besichtigung oder der Reservierung einer Immobilie, sondern erst unter klar definierten Voraussetzungen.

Die Außenprovision wird erst fällig, wenn folgende zwei Bedingungen erfüllt sind:

1. Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag kommt zustande
In Deutschland sind Immobilienkaufverträge nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet werden. Erst mit der rechtsgültigen Unterzeichnung beim Notar ist der Kaufvertrag abgeschlossen. Vorher besteht kein Provisionsanspruch.

2. Der Makler hat den Kauf nachweislich vermittelt oder ermöglicht
Der Makler muss ursächlich für den Vertragsabschluss gewesen sein. Das bedeutet: Durch seine Tätigkeit - etwa die Objektvermittlung, die Organisation von Besichtigungen oder die Zusammenführung der Vertragsparteien - muss der Kauf zustande gekommen sein. Juristisch spricht man hier vom sogenannten „Nachweis“ oder der „Vermittlung“ der Gelegenheit zum Vertragsabschluss.

Erst wenn beide Voraussetzungen erfüllt sind, entsteht der rechtliche Anspruch auf Zahlung der Außenprovision.

Wie hoch ist eine durchschnittliche Außenprovision?

Die Höhe der Außenprovision - also des Provisionsanteils, den der Käufer einer Immobilie zahlt - ist in Deutschland nicht gesetzlich festgelegt. Sie kann grundsätzlich frei zwischen den Parteien vereinbart werden. Dennoch haben sich je nach Region marktübliche Provisionssätze etabliert.

Durchschnittliche Höhe der Außenprovision in Deutschland
In vielen Bundesländern liegt die Gesamtprovision für Wohnimmobilien zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.

Seit der gesetzlichen Neuregelung im Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in der Regel das Prinzip der hälftigen Teilung. Das bedeutet:

Die Provision wird zwischen Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen aufgeteilt.

Jede Partei trägt häufig etwa 2,98 % bis 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.

Die konkrete Höhe hängt jedoch vom jeweiligen Markt, der Objektart und der individuellen Vereinbarung im Maklervertrag ab.